Principais etapas para uma aquisição segura de imóvel rural

É de conhecimento comum que o mercado de imóveis rurais continua aquecido em todo o Brasil, em especial nas regiões produtoras de grãos, como o médio norte e o norte do estado de Mato Grosso.

Entretanto, a aquisição de um imóvel rural com aptidão agrícola, invariavelmente, alcança valores vultosos e, qualquer erro ou descuido no momento da aquisição pode causar prejuízos irreparáveis, merecendo uma atenção extra e muita cautela, sobretudo se o imóvel está localizado em território mato-grossense.

É certo que desde os tempos do império, o referido estado enfrenta problemas crônicos quando o assunto é a regularização fundiária, seja em relação às áreas devolutasÉ certo que desde os tempos do império, o referido estado enfrenta problemas crônicos quando o assunto é a regularização fundiária, seja em relação às áreas devolutas, seja em relação às terras tituladas em nome de particulares. Isso porque, durante anos, a sobreposição de títulos foi uma prática recorrente, somada à imprecisão das bases cadastrais, ainda sem uma solução eficaz, não obstante o hercúleo esforço das autarquias (federal e estadual) responsáveis.

Sendo assim, o primeiro passo a ser adotado pelo adquirente passa pela emissão de uma certidão atualizada da matrícula imobiliária, de modo a propiciar a análise das averbações e gravames eventualmente constantes na matrícula, como por exemplo, hipotecas, penhoras, indisponibilidades, dentre outras, as quais deverão ser baixadas caso o negócio avance para uma compra e venda.

O passo seguinte é a busca pela “cadeia dominial” do imóvel, consubstanciada em um documento emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis, que traz a cronologia das transmissões desde a origem do imóvel, momento em que o adquirente saberá quais possíveis ônus e/ou vícios seguiram a matrícula imobiliária no percurso das transmissões.

Concomitantemente, para as áreas tituladas pelo estado de Mato Grosso, imprescindível se faz o “estudo cadastral” do imóvel, documento que identificará a relação entre o posicionamento do perímetro geodésico do imóvel rural em relação aos Títulos Definitivos expedidos pelo estado, de acordo com a base cadastral do INTERMAT. Ou seja, é nesse momento que o proprietário terá uma informação fidedigna sobre a real origem do imóvel e se sobre ele não incide outro título.

O adquirente também deverá promover a emissão das certidões negativas inerentes ao proprietário/vendedor com a finalidade de se certificar sobre a inexistência de demandas judiciais capazes de levar o vendedor à insolvência, sob pena de ineficácia da compra e venda, se comprovada a fraude à execução.

Não menos importante é a realização de busca perante o SIGEF (INCRA) para se certificar que sobre o perímetro do imóvel não há certificações de georreferenciamentos realizadas por terceiros. Se positiva a resposta, a certificação deverá ser cancelada para não inviabilizar a transmissão da propriedade.

Ainda, é indispensável a busca de informações junto ao órgão ambiental quanto à regularidade ambiental do imóvel e a existência de multas e/ou embargos lançados pela SEMA ou IBAMA, haja vista que as obrigações ambientais têm natureza “propter rem”, ou seja, são transmitidas ao comprador.

Parece simples, mas a adoção dessas medidas depende de um competente corpo técnico e jurídico, haja vista o volume e a complexidade de documentos, buscas e estudos que devem ser realizados, sem falar na elaboração do próprio contrato, se necessário, e da indispensável escritura pública, sem a qual não há a transmissão de propriedade, enquanto não lavrada e registrada na matrícula imobiliária.

Leandro Facchin é advogado, ex-vice-presidente da Comissão de Direito Agrário da OAB-MT, especialista em Direito Processual Civil pela Universidade Federal de Mato Grosso (UFMT) - e-mail: leandro.facchin@irajalacerdaadvogados.com.br